2019年1月の東京都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷区）オフィス空室率は1.82％まで低下しました。
リーマンショック前の最低値は2007年11月の2.49%ですので、オフィス需要が堅調であることはよく分かります。
しかし、ここまで需要が強いにもかかわらず、オフィス賃料の上昇は極めて緩やかです。
2019年1月の平均賃料は1坪あたり21,010円です。
2007年11月の平均賃料は1坪あたり21,713円でした。
賃料は空室率に遅行しますので､リーマンショック前のピークは2008年8月の22,901円でした。
現在の空室率から考えるとリーマンショック前のピークを越えていてもよさそうですが、上昇は緩やかです。
ここまで賃料が上がらない状況を見ていると、オフィス賃料が大きく上昇するには空室率がほぼゼロになるしかないのではと感じてきました。
ちなみに平成バブルのころはほぼゼロまで低下していました。
三鬼商事のデータで取得できる範囲で調べてみると、1990年12月の東京都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷区）オフィス空室率は0.39%でした。
平均賃料は1991年12月に1坪あたり44,193円まで上昇しています。
- 東京都心5区オフィス空室率・賃料の長期データはこちらをご覧ください：東京都心5区(千代田区、中央区、港区､新宿区、渋谷区)オフィスビル空室率､平均賃料､各種データ - ファイナンシャルスター
今後、オフィス賃料が大きく上昇するには平成バブル並みの空室率になる必要があるかもしれません。
空室率がほぼゼロになれば、需給の関係からさすがに賃料は上昇するでしょう。
ここ数年は空室率が1％下がるのに1年～1.5年のペースできています。
そのため今後､空室率が0％に近づくには1.5年～2年かかる計算となります。
2020年8月～2021年2月のイメージです。
ちょうど東京オリンピックの時期です。
そこまで不動産市況の好調が続くと空室率がこれ以上低下しないところまでいき、オフィス賃料が急激に上昇する可能性があります。
もちろん、その後は平成バブル同様に大きく下げることになるかもしれませんので注意が必要です。
これらを冷静に分析すると日本のオフィス市況はかなり高いところまで来ていると考えて良さそうです。
東京オリンピックまで好調が続き、賃料が大きく上昇するとオフィスの価値も急騰する可能性もありますが、そこを今から狙いに行くのは少しリスクが高いと言えます｡
J-REITで言えば日本ビルファンド（8951）やジャパンリアルエステイト（8952）のようなオフィス特化型リートは手を出しにくい環境です。