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J-REIT・国内不動産・インフラ投資法人

GPIFが不動産ファンド投資を開始

2017年4月17日

GPIFがオルタナティブ資産の運用会社の公募を始めました。

GPIFの言うオルタナティブ資産は下記の3資産です。

  1. プライベート・エクイティ(PE)
  2. インフラストラクチャー
  3. 不動産

このうちプライベート・エクイティ(PE)とインフラストラクチャーはこれまで投資実績があり、2016年3月末の残高はそれぞれ19億円と814億円です。(運用資産150兆円以上のGPIFにとっては僅かな運用ですが)

不動産は今回が初めての取り組みとなります。

ちなみにGPIFは2014年4月から日本株式の枠内でJ-REITを保有しています。

今回の「不動産」は上場投信(J-REIT)ではなく俗に言う私募ファンドと私募リートを想定しているようです。

日本を除く先進国が投資対象となる「グローバルコア型運用」と日本のみを投資対象とする「ジャパンコア型運用」を行うとのことです。

私募ファンドや私募リートは借入れを活用して不動産を保有する点ではJ-REITと同様ですが、上場していないため流動性は低くなります。

そのかわり、基準価格は年に1〜2回の鑑定評価ベースとなるため、ボラティリティは小さくなります。

イメージとしては実物不動産を保有するのとほとんど変わりません。

そういう意味ではGPIFのような、超長期の運用が可能である投資家は私募ファンドや私募リートへの投資は向いているといえます。

私募リートは満期がありませんし、私募ファンドで満期がきても、再度、ファンドを設定すれば実質延長したのと同じです。

GPIFが投資家ですので、ノンリコースローンがつかないということもないでしょう。

また、不動産は株式や債券などの伝統的資産との相関性が低いオルタナティブ資産としても分散効果が期待できます。

一定以上の利回りも期待できます。

あとは、現在の不動産市況を考えた場合、エントリータイミングとして適正かという問題はありますが、20年、30年、またはそれ以上の期間に渡り投資する事を考えればそれ程気にしなくて良いのかもしれません。

また、特に日本国内の不動産をある程度購入した場合、国内不動産市場の安定化にも貢献すると思われますので期待したいです。

150兆円規模のGPIFポートフォリオから考えると、少なくとも5兆円くらいは国内不動産の私募リート・私募ファンドに投資しても良いのではないでしょうか。

仮に私募リート・私募ファンドのLTV(借入比率)を50%前後とすると、購入不動産の規模としては10兆円前後となります。

これだけ買ってくれると日本の不動産市況にも大きなプラスとなります。

個人的にはどうせ買うなら早めの方が良いと思います。

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