米国リートが上昇するには、米国経済が好調である必要があります。
しかし、米国経済が好調であると米国金利が上昇しますが、これは米国リートにとってマイナス要因となります。
よって、米国リートが安定的に上昇するには、景気がそこそこ好調で緩やかに金利が上昇する局面となります。
今がまさにそのような環境です。
トランプ大統領が決定した2016年11月に米国の長期金利が急上昇した際、米国リートは15%程下落しましたが、現在は徐々に戻ってきており、過去最高値を伺う勢いです。
2013年のバーナンキショックで長期金利が急上昇した時も同じような動きで、15%〜20%調整した後、最高値を更新しました。
金利上昇が米国リートに与えるマイナス要素は大きく2つあります。
- 資金調達コスト上昇による利払いの増加
- 運用商品として債券との相対的な利回りの優位性が低下
その為、長期金利が急上昇すると一旦、米国リートは下落します。
しかし、金利が上昇するということは景気が好調であることから賃料収入が増え、不動産価格も上昇し、その結果として後追いで米国リートも上昇します。
その為、長期金利が急上昇して米国リートが下落した時は買うタイミングとして良いと思われます。
今は 下落からの戻り過程で、景気は適温ですので投資しやすい環境です。
日本と違い米国リートは長期的に右肩上がりで上昇しているにもかかわらず、賃料収入が増加していることから配当利回りはJ-REITよりも高く、NAV倍率も1倍を下回ります。（逆に賃料や不動産価格が高くなり過ぎているからとも言えますが。。。）
新光US-REITオープン(ゼウス)やフィデリティUSリートのような1兆円を超える投信を代表に米国リートの投信は人気があります。
よく、分配金を多く出している事（分配金利回りが高すぎる事）について様々な意見があり、議論されていますが、少なくとも投資対象の資産クラスとしては悪くないと思います。
また話は逸れますが、本日の日経新聞にも関連記事が載っていましたが、米国リートは導管性の要件がJ-REITと一部異なり、物件の売却益は配当せず内部留保する事が可能です。(ただし配当せず内部留保した部分については課税はされます）
今一度、米国リートに注目しても良いタイミングだと思います。
米国リートのセールストークや詳しい内容についてはこちらを参考してください！
新光US-REITオープン(ゼウス)/米国リートの投資環境・最新の見通し - ファイナンシャルスター
かなり充実した内容になっています！